Vastgoedfinanciering via 2de pijler spaarplannen

Op zoek naar financiering voor uw vastgoednoden of dromen ?

Bekijk dan zeker in welke mate uw 2de pijler spaarreserves kunnen helpen ! De meeste verzekeraars bieden gunstige mogelijkheden om deze contracten (IPT, groepsverzekering, bonusplan, VAPZ, VAPW of RIZIV VAPZ) in te zetten om uw vastgoednoden of dromen te helpen financieren. Hieronder bekijken we hoe dit werkt.

Bekijk onze expertise

Toegelaten vastgoed doelen

Vanuit de overtuiging dat het bezit van een eigen woning tegen uw pensioenleeftijd een slimme zet is, laat de Belgische wetgever toe om een 2de pijler pensioenplan te gebruiken voor een van volgende vastgoed doelen :

kopen, bouwen, verbouwen of behouden
van een vastgoed in de Europese Economische Ruimte (EER)
dat aan u persoonlijk (privé dus) een onroerend inkomen oplevert

Deze 3 voorwaarden moeten tegelijk voldaan zijn, wat impliceert dat het niet mag gaan om gesplitst eigendomsrecht (vb. vruchtgebruik) omdat dit zondigt tegen regel 3. Hoewel hierover discussie is tussen specialisten (zie Life & Benefits 2020), stelt elke verzekeraar dit tot op heden als uitdrukkelijke voorwaarde.
Anderzijds dekt de vlag een toch wel erg ruime lading : zo is bijvoorbeeld het aanleggen van een zwembad een toegelaten doel. Het is ook vaak een goedkope en erg welkome manier om de financiële afwikkeling van een echtscheiding (uitkoop van een huwelijkspartner) te vergemakkelijken.

 

2 Manieren : voorschot of inpandgave ?

2de pijler pensioenspaarplannen kunnen op 2 manieren helpen om een toegelaten vastgoed doel (zie hoger) te financieren : via een voorschot op de reeds gespaarde reserves of door het verwachte eindkapitaal in uw contract vandaag al te belenen. In beide systemen gebruikt u een deel van uw pensioenkapitaal nu al om privé een vastgoed doel te realiseren. Hou daar zeker rekening mee want wat u vandaag al opneemt, zal u op eindvervaldag natuurlijk géén tweede keer ontvangen. Hieronder zoomen we in op beide systemen.

 

VOORSCHOT OP HUIDIGE SPAARRESERVES

Het woord ‘voorschot’ zegt exact waarover het hier gaat : u neemt een voorschot op de huidige spaarreserves in uw pensioencontract. Dat is meteen ook een belangrijke beperking : deze erg interessante formule is enkel relevant indien uw spaarplan al voldoende reserves bevat.

Afhankelijk van de verzekeraar en het type contract, kan maximaal 60% tot 90% van de gespaarde reserves worden opgenomen als voorschot. Qua vormvereiste volstaat bij de meeste verzekeraars een eenvoudige ‘verklaring op erewoord’, waardoor deze techniek zowel laagdrempelig alsook goedkoop en dus erg populair is. U moet niet naar een notaris, er zijn geen kredietkosten, geen aktekosten, …

Koos u (in uw 2de pijler pensioenspaarplan) voor een spaarformule in Tak 23-fondsen, dan zal u de gespaarde reserves eerst moeten overhevelen naar een veilige Tak 21-formule. Uit beleggingsfondsen waaraan een kapitaalsrisico hangt kan u natuurlijk geen ‘veilig’ voorschot opnemen. Dat spreekt voor zich.

Zolang u het vastgoed zelf bezit, moet u het opgenomen voorschot niet terugstorten. Doet u dat toch -dus op vrijwillige basis- dan gelden meestal bijzonder gunstige voorwaarden (geen wederbeleggingsvergoeding, …).

Op eindvervaldag wordt de eindtaxatie berekend op basis van de theoretisch aanwezige totale spaarreserve. Het deel dat u al opnam als voorschot wordt logischerwijs afgetrokken van het totaal te ontvangen netto bedrag en u ontvangt het resterende saldo.

Qua eindtaxatie wijzen we erop dat voorschotten (begrensd tot een plafond van ongeveer € 82.000) die betrekking hebben op de enige en eigen woning bovendien worden getaxeerd volgens het (gunstige) stelsel van ‘fictieve rente’, wat een leuke bonus is.

 

3 soorten voorschotten

Er bestaan 3 soorten voorschotten, maar niet elk systeem wordt door alle verzekeraars aangeboden. Bovendien zijn er ook heel wat andere verschillen tussen verzekeraars.

Onze specialisten kennen de markt en helpen u graag verder met concreet advies !

Bekijk hier de belangrijkste kenmerken samen van elk type voorschot.

  • intrestbetalend voorschot :  de intresten op het opgenomen voorschot worden u (privé) elk jaar aangerekend en ook opgevraagd. Deze te betalen intresten zijn principieel aftrekbaar in de personenbelasting (indien u daarvoor nog ruimte hebt natuurlijk). Heel vaak is deze ruimte er niet meer en wordt deze privé cash out als erg vervelend ervaren.
  • intrestvrij voorschot : de jaarlijks verschuldigde intrest op het opgenomen voorschot wordt afgetrokken van de niet-opgenomen spaarreserves. Dat is zowel handig (want er is géén privé cash-out) alsook erg goedkoop (want de intresten worden afgehouden van nog niet-belaste bruto spaarreserves).
  • intrestkapitaliserend voorschot : deze formule is eigenlijk een erg dure variant waarbij de intresten op het opgenomen voorschot wel aangerekend maar niet opgevraagd worden. Ze worden gewoon toegevoegd aan het opgenomen voorschot dat daardoor elk jaar stijgt. Hierdoor stijgen natuurlijk ook de verschuldigde intresten weer (intrest-op-intrest). We bieden deze formule liever niet aan en hebben deze ook niet meegenomen in onze marktvergelijking.

 

Voorbeeld

Je wil je privé woning voorzien van een stel zonnepanelen en ook de isolatie verbeteren, samen goed voor een investeringsbudget van € 50.000. Via uw vennootschap werd de voorbije jaren in een IPT een aanvullend pensioenkapitaal gespaard van € 155.400 (huidige waarde). Mits ondertekening van een ‘verklaring op eer’ dat de voorschotaanvraag betrekking heeft op een toegelaten vastgoed doel, kan je tot maximaal 60% van deze spaarreserve opnemen als voorschot. De gezochte € 50.000 is dus gemakkelijk gevonden. Je kan de kosten voor de verbouwingen dus volledig financieren via opname van een voorschot uit je IPT.

 

BELENING VAN HET VERWACHTE EINDKAPITAAL

Biedt een voorschot op uw polis onvoldoende financieringsruimte (omdat de gespaarde reserves nog te beperkt zijn), dan kan u ook de mogelijkheid bekijken om het verwachte eindkapitaal van de spaarpolis vandaag al te ontvangen door de polis te belenen.

Deze lening volgt de logica en formaliteiten van een hypothecair krediet, maar dan wel van een speciale vorm daarvan : een bullet krediet.

U koopt privé, maar u betaalt enkel de intresten op het ontleende bedrag.
Het ontleende kapitaal wordt pas helemaal op het einde van de looptijd in 1 keer terugbetaald aan de kredietgever. U betaalt dus gedurende de hele looptijd intrest op de volledige ontleende som.

De fiscale hefboom voor deze oplossing zit in het feit dat uw privé middelen worden gevrijwaard en de manier waarop het ontleende kapitaal wordt terugbetaald.

In een klassiek krediet betaalt u (met uw privé netto geld) maandelijks zowel intresten als kapitaal terug.
Bij een bullet krediet betaalt u (met uw privé netto geld) tussentijds dus enkel intresten en gebruikt u een fiscaal voordelig spaarplan om het ontleende kapitaal tegen eindvervaldag op te bouwen, zodat u geld hebt om het krediet in 1 keer terug te betalen. Indien u dit kapitaal bijvoorbeeld opbouwt via een IPT, dan is het de vennootschap die deze opbouw financiert met bruto centen.

Zeker voor eerder kortlopende kredieten is deze fiscale hefboom enorm. Slechts een beperkt aantal verzekeraars bieden deze oplossing aan.

Hou rekening met een zwaardere aanvraag- en toekenningsprocedure. 

 

Voorbeeld

Als 55 jarige ondernemer is je oog gevallen op een prachtig opbrengsteigendom dat jouw een mooi aanvullend inkomen zou kunnen opleveren tijdens je pensioen. De vraagprijs en enkele renovaties vereisen een totaalbudget van € 400.000.  Dat is vervelend want jouw privé middelen zitten nog enkele jaren ‘vast’ in je bedrijf of andere projecten.

De voorbije jaren werd (door jouw vennootschap) echter een aanvullend pensioenkapitaal voor jou opgebouwd van zo’n € 200.000 (huidige waarde) en indien de huidige spaarinspanning gewoon worden aangehouwden tijdens de komende jaren, zal het totale pensioenkapitaal in je IPT nog verder aangroeien tot € 450.213 tegen je 67ste.

Mits aanvaarding van de leningsaanvraag door de verzekeraar (inkomsten, schattingswaarde van het pand, …) is het in principe mogelijk via een bullet-lening de vereiste € 400.000 aan middelen te lenen. Het aangekochte pand en de IPT worden als waarborg gebruikt voor deze bulletlening, en op je 67ste wordt je IPT-kapitaal in eerste rang gebruikt om de bullet lening in 1 keer te vereffenen. Tot dan betaal je privé enkel intresten af (op € 400.000 geleend kapitaal).

Bekijk onze andere oplossingen en diensten voor individuen :  verzekerensparenvermogen

Had u graag persoonlijk contact? Contacteer ons team.